By Lic.Ruy Osuna   |

Si eres arrendador de bienes inmuebles ya sean propios o de terceros o si vas a rentar algún bien inmueble para destinarlo a casa habitación, oficinas, locales comerciales, etc., quédate porque esta información te interesa.

En esta ocasión te hablaré de tres figuras legales que son las más utilizadas para dar forma a operaciones de arrendamiento en México.

Como es de conocimiento general, lo que se busca en una operación de arrendamiento es evitar controversias futuras y dado el caso, evitar procesos judiciales largos y costosos, así como también, se busca contar con una protección legal y brindar certeza jurídica para las partes involucradas.

Pues bien, la primer figura contractual para arrendar y que es la más utilizada, es lógicamente la figura de “arrendamiento”, que se encuentra prevista en el Código Civil, en este caso, para el Estado de Aguascalientes, donde se prevén todas las bases del arrendamiento, desde el art. 2,269 al art. 2,367 y que es de donde derivan los contratos tradicionales que conocemos de arrendamiento.

Otra figura contractual muy utilizada para otorgar la ocupación de un bien inmueble a cambio de un pago y que también se encuentra comprendida en el Código Civil para el Estado de Aguascalientes, desde el art. 2,218 al art. 2,837; es la “Transacción”. La transacción es un contrato por el cual las partes haciéndose recíprocas concesiones, terminan una controversia presente o previenen una futura; en términos coloquiales, es donde el propietario de un bien inmueble otorga a su contraparte, el ocupante, una concesión que se traduce en la ocupación de un bien inmueble a cambio de una contraprestación denominada: “frutos civiles”, todo ello, a través de un “Convenio Transaccional de Desocupación y Entrega”, mismo convenio que con fundamento en lo previsto por el capítulo de las transacciones ya antes mencionado, es posible elevarlo a categoría de cosa juzgada, es decir, que el contrato por sí mismo adquiere la fuerza de una sentencia, lo anterior, se lleva a cabo mediante una solicitud por escrito ante el Juez Civil competente, con lo cual, se evita un juicio largo y costoso.

Por otro lado, tenemos los Medios Alternativos de Solución de Controversias del Poder Judicial de los Estados, que son mecanismos jurídicos extrajudiciales y gratuitos reconocidos por el Estado Mexicano y que tienen como finalidad resolver, entre otros, controversias contractuales de carácter civil entre dos Partes y en un lapso muy reducido que podría ir de entre un mes, y mes y medio, aproximadamente, todo ello, como medio alternativo a los tribunales judiciales en los que un juicio puede demorar incluso años para dictarse una sentencia, por lo que es posible resolver controversias en materia de arrendamiento a través de estos medios, ya que los que los acuerdos a los que llegan las partes en disputa adquieren el carácter de “títulos ejecutivos”, por lo tanto, estos acuerdos para solucionar la controversia de que se trate se vuelven obligatorios para ambas partes.

Pues bien, ya te mencioné tres formas legales que existen para dar forma a operaciones de arrendamiento; “el arrendamiento” propiamente, la “transacción” y los “Medios Alternativos de Solución de Controversias del Poder Judicial de los Estados”.

Pero, ¿Por qué utilizar una u otra figura?, ¿Qué determina el camino a seguir? La realidad es que eso depende de una serie de factores de cada caso en particular.

Por ejemplo:

Existen personas que prefieren instrumentar su arrendamiento con un “Convenio Transaccional de Desocupación y Entrega” o Transacción, porque así es mucho más sencillo solucionar una controversia futura, ya que como se ha mencionado antes el contrato en sí mismo es una sentencia cuando cumple con las formalidades requeridas por la Ley, con lo cual, se evita un proceso largo de demanda y solo se ejecuta lo que dice el convenio. El problema es que en muchos Estados de la república este convenio no es aceptado y reconocido tanto por instituciones públicas, como privadas como un comprobante de arrendamiento para efectos de llevar a cabo trámites que son necesarios tanto para personas físicas, como para personas morales, tales como: aperturas de cuentas bancarias, créditos, tramitación de identificación oficial, licencias de funcionamiento Estatales, Municipales, etc.

Otro ejemplo son los “Medios Alternativos de Solución de Controversias del Poder Judicial de los Estados”, en algunos Estados de la república mexicana es posible realizar contratos de arrendamiento con cláusulas de jurisdicción en los que las Partes se someten a estos mecanismos para resolver disputas, evitando así atravesar por los medios judiciales tradicionales y garantizándose una solución mucho más rápida y efectiva ante cualquier controversia que surja entre las Partes, sin embargo, en muchos otros Estados todavía no es posible realizar contratos que cuenten con esas características, ya que aún no son reconocidos y aceptados por los Centros de Mediación, donde la Mediación comienza a partir de que la Parte inconforme acude a uno de estos Centros para resolver una controversia, independientemente de los contratos que hayan celebrado las Partes.

Ahora bien, en cuanto al arrendamiento tradicional, que es la manera más correcta de instrumentar un arrendamiento, sabemos que el problema es que, ante cualquier controversia entre las Partes al concluir el contrato, los juicios son largos y costosos.

Entonces, ¿Cuál es el mejor método para elegir la figura legal adecuada para instrumentar nuestros arrendamientos? La realidad es que lo mejor es acercarse con un abogado experto en la materia para conocer los diversos factores, circunstancias y características particulares y específicas de cada caso, para elaborar un buen contrato e implementar una buena estrategia legal para proteger tanto al arrendador como al arrendatario ante una posible controversia futura derivada del contrato y así brindarles la certeza jurídica debida.

En blogs y videos posteriores abordaré de manera más detallada cada una de las tres figuras legales de las que te platiqué.

Recuerda, para estos casos y todo lo relacionado con bienes inmuebles, acércate a “Inmobiliaria Complezzo”. ¡Contáctanos a través de nuestras redes y teléfono que aparecen en pantalla y con gusto te atendemos!

By Lic.Ruy Osuna   |

El Derecho patrimonial inmobiliario es una materia muy amplia que se desprende del Derecho civil y conocerla es de suma importancia, principalmente, cuando surge la necesidad de proteger nuestro patrimonio entre otras muchas necesidades de índole personal, financiera, legal, fiscal, etc., que pueden llegar a surgir tratándose de bienes inmuebles.

Hablar de Derecho patrimonial inmobiliario, es tocar temas como el de la separación de bienes en procesos de divorcios, copropiedades, usucapión, regímenes de propiedad, herencias, intestados, juicios sucesorios, etc. En este blog, te hablaré un poco a cerca de temas interesantes relacionados con el Derecho patrimonial inmobiliario, tales como la “Sucesión intestamentaria”, es decir, un problema patrimonial inmobiliario que surge por la pérdida de un familiar que no dejó un testamento; también, te hablaré un poco de temas relacionados con la “Escrituración de inmuebles” y otro poco a cerca de la “Copropiedad”, lo anterior, tan solo por mencionar algunos ejemplos.

El objetivo de este blog no es ahondar muy técnicamente en temas complejos ni mucho menos abarcar todas las figuras que comprende el Derecho patrimonial inmobiliario, ya que para ello se requeriría toda una biblioteca, sino únicamente mencionar algunos ejemplos de esta rama del Derecho, para darse una idea de lo útil que puede ser el conocer estos temas, aún de manera somera.

En efecto, existen casos en que las personas no pueden disponer libremente de sus bienes inmuebles por no contar con una certeza jurídica en el dominio, es decir, en la propiedad de los mismos y que por Ley les corresponde, lo anterior, debido a que no cuentan con un “justo título” con el cual puedan acreditar dicho dominio. Muchas veces esto se da por la falta de un testamento.

En estos casos, es de suma importancia acudir con un abogado experto en la materia para formular y presentar un “Juicio sucesorio intestamentario”, por el cual, a través de una sentencia dictada por un Juez competente se ordena la escrituración ante notario público a favor de quien tiene el Derecho a heredar.

Otro tema muy común y que atañe al Derecho patrimonial inmobiliario, es la “Escrituración de bienes inmuebles”, pues en muchas ocasiones se tiene la posesión de un bien inmueble en el que se reside o bien, que a veces hasta se renta a terceros inquilinos, ya sea con destino a casa habitación, oficinas, local comercial, terreno, bodega, nave industrial, etc., sin embargo, por circunstancias diversas, no se cuenta con una Escritura Pública con la cual se pueda acreditar la propiedad o dominio de dicho bien inmueble poseído o dado en arrendamiento e inclusive, a veces hasta se ignora a nombre de quién está. El problema se traduce en que ante este supuesto la persona que posee o arrienda el bien inmueble no tiene como acreditar que se encuentra legalmente facultado para celebrar ningún contrato relacionado con el mismo, es decir, no lo puede poseer legalmente, no lo puede arrendar, vender, afianzar, hipotecar, etc. y cualquier contrato que se pretenda celebrar al respecto sería nulo de pleno Derecho a falta de facultades. Por ello, en estos casos es de suma importancia acercarse con un abogado experto en la materia para recibir una asesoría adecuada, con la finalidad de obtener la correcta escrituración del bien inmueble mencionado en este ejemplo.

Ahora bien, otra figura que se encuentra comprendida dentro del Derecho patrimonial inmobiliario es la “Copropiedad”, que es cuando dos o más personas son dueños de un bien inmueble. En este supuesto, es muy común que se dé el caso en que uno de los copropietarios le compre a su o sus copropietarios el indiviso o parte alícuota que les corresponde, para lo cual, será necesario acudir con un abogado experto en la materia para efecto de recibir una correcta asesoría y proceder a gestionar la disolución de la copropiedad de dicho bien inmueble y asentarla en la escritura pública correspondiente.

Como se mencionó con anterioridad, la idea de este blog no es ahondar exhaustivamente en complejidades legales relacionadas con el Derecho patrimonial inmobiliario ni mucho menos abarcar todos los supuestos que en él existen, sin embargo, los ejemplos anteriores sirven para darse una idea de la importancia que tiene este conocimiento, sobre todo, cuando se trata de proteger lo que tanto nos interesa; nuestro patrimonio.

Para estos casos y cualquier otro problema relacionado con el Derecho patrimonial inmobiliario, acércate a “Inmobiliaria Complezzo”, nosotros analizamos tu caso, te ayudamos a reunir toda la documentación que se requiera, te asesoramos, llevamos a cabo todas las gestiones que se requiera y de ser necesario te representamos en litigio ante los tribunales competentes para conocer tu asunto, todo con el objetivo de asegurar tu tranquilidad y sobre todo ¡Tu patrimonio!

By Lic. Ruy Osuna  |

Ya se están acercando las últimas fiestas del año, desde Inmobiliaria COMPLEZZO les deseamos unas felices fiestas.

Que este nuevo año les traiga, salud, alegría y prosperidad.